Extension de maison : quelles autorisations durbanisme ?
Avant de lancer les travaux dextension de votre maison, vous devez impérativement obtenir lautorisation durbanisme correspondante. Le type de démarche dépend principalement de la surface de plancher et de lemprise au sol de lextension projetée, ainsi que de la localisation de votre terrain (zone urbaine avec PLU ou zone sans PLU).
Ce guide fait le point sur toutes les règles en vigueur en 2026, les seuils de surface, les démarches à accomplir et les délais à anticiper.
Les notions clés à maîtriser
Surface de plancher
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des vides et trémies, des surfaces sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m et des surfaces de stationnement. Cest cette surface qui détermine le seuil dautorisation.
Emprise au sol
Lemprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Elle comprend donc les avant-toits, les balcons, les terrasses surélevées et les pergolas couvertes. Lemprise au sol est utilisée conjointement avec la surface de plancher pour déterminer le type dautorisation.
Tableau des seuils dautorisation
| Surface de lextension | Zone avec PLU (urbaine) | Zone sans PLU |
|---|---|---|
| Moins de 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| 20 à 40 m² | Déclaration préalable* | Permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
* En zone urbaine avec PLU, la déclaration préalable est possible jusquà 40 m² demprise au sol ou de surface de plancher, à condition que la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 150 m². Au-delà de 150 m² au total, le permis de construire et le recours à un architecte sont obligatoires.
La déclaration préalable de travaux
Quand est-elle nécessaire ?
La déclaration préalable (DP) sapplique aux extensions de 5 à 20 m² en zone sans PLU et de 5 à 40 m² en zone urbaine avec PLU (sous réserve du seuil de 150 m² de surface totale).
Constitution du dossier
Le dossier de déclaration préalable comprend :
- Formulaire Cerfa n°13703*09 complété et signé
- Plan de situation (DP1) : localisation du terrain dans la commune
- Plan de masse (DP2) : implantation de lextension sur le terrain, avec les cotes
- Plan en coupe (DP3) : profil du terrain et de la construction
- Plan des façades et toitures (DP4) : élévations avant et après travaux
- Insertion paysagère (DP6) : photomontage montrant lintégration du projet
- Photographies (DP7 et DP8) : environnement proche et lointain
Délai dinstruction
Le délai dinstruction est de 1 mois à compter du dépôt du dossier complet. Ce délai est porté à 2 mois si le terrain est situé dans le périmètre dun monument historique (nécessitant lavis de lABF) ou dans un site remarquable.
Labsence de réponse de la mairie dans le délai imparti vaut accord tacite. Nous recommandons toutefois de demander un certificat de non-opposition pour sécuriser votre projet.
Le permis de construire
Quand est-il obligatoire ?
Le permis de construire est requis dans les cas suivants :
- Extension de plus de 20 m² en zone sans PLU
- Extension de plus de 40 m² en zone avec PLU
- Extension portant la surface de plancher totale à plus de 150 m² (quel que soit la surface de lextension)
- Extension modifiant la structure porteuse ou la façade dun bâtiment classé ou inscrit
Constitution du dossier
Le dossier de permis de construire est plus complet que la DP :
- Formulaire Cerfa n°13406*11
- Plans réglementaires : situation (PC1), masse (PC2), coupe (PC3), notice descriptive (PC4), plans des façades et toitures (PC5), insertion paysagère (PC6), photographies (PC7, PC8)
- Attestation RT 2020 (ou RE 2020) : pour toute extension créant de la surface habitable
- Étude thermique : obligatoire pour les extensions de plus de 50 m²
Délai dinstruction
Le délai est de 2 mois pour une maison individuelle (3 mois en secteur protégé). La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le premier mois, ce qui suspend le délai.
Le recours obligatoire à un architecte
Depuis le 1er mars 2017, le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Cela concerne la surface cumulée de la maison existante et de lextension.
Par exemple, si votre maison fait 130 m² et que vous projetez une extension de 25 m² (total : 155 m²), vous devrez obligatoirement faire appel à un architecte. Les honoraires darchitecte représentent généralement 8 à 12 % du montant des travaux.
Pour estimer le coût global de votre projet, consultez notre guide détaillé sur le prix dune extension au m² en 2026.
Les règles du PLU à respecter
Au-delà du type dautorisation, votre extension doit respecter les règles fixées par le PLU de votre commune :
Implantation par rapport aux limites séparatives
Le PLU fixe un recul minimum par rapport aux limites de propriété. En général :
- Recul frontal (par rapport à la voie publique) : 3 à 6 mètres
- Recul latéral (par rapport aux limites séparatives) : 3 mètres minimum, ou H/2 (la moitié de la hauteur de la construction) si cette distance est supérieure
- Construction en limite séparative : autorisée dans certaines zones urbaines, sous conditions de hauteur
Hauteur maximale
Le PLU fixe une hauteur maximale de construction, généralement exprimée en mètres au faîtage ou à lacrotère. Cette règle conditionne la possibilité dune surélévation.
Coefficient demprise au sol (CES)
Le CES limite la surface au sol constructible par rapport à la surface totale du terrain. Par exemple, un CES de 0,40 sur un terrain de 500 m² autorise une emprise au sol maximale de 200 m².
Aspect extérieur
Le PLU peut imposer des matériaux, des couleurs de façade, des types de toiture (tuiles, ardoises) et des pentes minimales. Votre extension devra sintégrer harmonieusement avec le bâti existant et le voisinage.
Cas particuliers
Extension dune maison en zone ABF
Si votre maison se situe dans le périmètre de protection dun monument historique (500 mètres), lavis de lArchitecte des Bâtiments de France est obligatoire. Cet avis peut être conforme (contraignant pour la mairie) ou simple (consultatif). Les délais sont allongés de 1 mois.
Extension en zone inondable
Dans les zones couvertes par un PPRI (Plan de Prévention des Risques dInondation), lextension peut être interdite ou soumise à des prescriptions particulières (surélévation du plancher, matériaux résistants à leau).
Extension et copropriété
Si vous êtes en copropriété, lextension nécessite laccord de lassemblée générale des copropriétaires à la majorité de larticle 26 (double majorité) en plus de lautorisation durbanisme.
Procédure pas à pas
- Consultez le PLU de votre commune en mairie ou en ligne pour vérifier la faisabilité de votre projet.
- Faites réaliser des plans par un dessinateur en bâtiment ou un architecte.
- Déposez votre dossier en mairie (2 exemplaires pour la DP, 4 pour le PC) ou via la plateforme dématérialisée.
- Attendez lautorisation (1 mois pour la DP, 2 mois pour le PC).
- Affichez lautorisation sur le terrain pendant toute la durée des travaux (panneau réglementaire visible depuis la voie publique).
- Respectez le délai de recours des tiers : 2 mois à compter de laffichage sur le terrain.
- Déclarez louverture du chantier (formulaire Cerfa).
- Déclarez lachèvement des travaux (DAACT) dans les 30 jours suivant la fin du chantier.
Les démarches sont similaires pour dautres types de projets, comme la construction dune piscine, qui suit les mêmes logiques de seuils. De même, la pose dune pergola bioclimatique nécessite une déclaration préalable au-delà de 5 m².
Sanctions en cas de travaux sans autorisation
Réaliser une extension sans autorisation durbanisme constitue une infraction pénale passible de :
- Une amende de 1 200 à 6 000 € par m² de surface construite irrégulièrement
- Lobligation de démolir lextension (sur décision du tribunal)
- Limpossibilité de vendre, donner ou transmettre le bien sans régularisation
- Le refus dassurance en cas de sinistre
La prescription de linfraction est de 6 ans à compter de lachèvement des travaux, mais le tribunal peut ordonner la mise en conformité pendant 10 ans.
En zone urbaine couverte par un PLU, vous pouvez réaliser une extension de 40 m² maximum avec une simple déclaration préalable, à condition que la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 150 m². En zone sans PLU, le seuil est de 20 m².
Pas nécessairement. Le recours à un architecte est obligatoire uniquement si la surface de plancher totale de la maison après extension dépasse 150 m². Si votre maison fait 110 m² et lextension 30 m² (total 140 m²), larchitecte nest pas obligatoire.
Le délai dinstruction dun permis de construire pour une maison individuelle est de 2 mois. En secteur protégé (ABF, site classé), le délai est porté à 3 mois. La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le premier mois, ce qui suspend le délai dinstruction.
Cela dépend du PLU de votre commune. Certains PLU autorisent la construction en limite séparative sous conditions (hauteur limitée, absence de vue directe). En labsence de règle spécifique, un recul minimal de 3 mètres par rapport aux limites séparatives est exigé par le Code civil.