Le permis de construire : quand est-il obligatoire ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie. Il est exigé pour les projets de construction et de rénovation les plus importants, afin de vérifier la conformité du projet avec les règles d’urbanisme en vigueur (PLU, POS, règlement national d’urbanisme).
Le permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :
- Construction neuve : toute construction de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol
- Extension : agrandissement de plus de 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU (ou plus de 20 m² hors zone urbaine)
- Changement de destination : transformation d’un local commercial en habitation (ou inversement) avec modification de la structure ou de la façade
- Modification de la structure portante ou de la façade d’un bâtiment existant
- Construction en zone protégée : périmètre de monument historique, site classé (seuils abaissés)
Permis de construire vs déclaration préalable
| Type de projet | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|
| Construction nouvelle | 5 à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Extension en zone PLU | 5 à 40 m² | Plus de 40 m² |
| Extension hors zone PLU | 5 à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Changement de destination | Sans modification structure/façade | Avec modification structure/façade |
| Abri de jardin | 5 à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Piscine | 10 à 100 m² | Plus de 100 m² ou avec abri > 1,80 m |
Pour les projets de moindre envergure, consultez notre guide sur la déclaration préalable de travaux.
Constituer le dossier de permis de construire
Les pièces à fournir
Le dossier de permis de construire est constitué du formulaire Cerfa n° 13406*11 (maison individuelle) ou n° 13409*11 (autres constructions) accompagné des pièces suivantes :
- PCMI 1 : plan de situation du terrain dans la commune (extrait cadastral ou carte IGN)
- PCMI 2 : plan de masse des constructions (échelle 1/200 ou 1/500) avec cotes, distances et altimétrie
- PCMI 3 : plan de coupe du terrain et de la construction (profil du terrain naturel et du projet)
- PCMI 4 : notice décrivant le terrain et le projet (matériaux, couleurs, traitement des espaces extérieurs)
- PCMI 5 : plans des façades et des toitures (état existant et projet)
- PCMI 6 : document graphique d’insertion du projet dans l’environnement (photomontage ou perspective)
- PCMI 7 et 8 : photographies de l’environnement proche et lointain
Des pièces complémentaires peuvent être exigées selon la localisation (zone inondable, monument historique, littoral) et la nature du projet.
Le recours à un architecte
Le recours à un architecte est obligatoire pour tout projet de construction ou d’extension portant la surface de plancher totale du bâtiment au-delà de 150 m². En dessous de ce seuil, un particulier peut déposer le permis lui-même, mais l’accompagnement par un professionnel est vivement recommandé pour maximiser les chances d’obtention.
Le dépôt et l’instruction du dossier
Où et comment déposer
Le dossier est déposé en mairie (service urbanisme) en 4 exemplaires minimum (davantage si le projet se situe dans un périmètre protégé). Le dépôt peut également se faire par voie dématérialisée dans les communes qui le proposent.
À la réception du dossier, la mairie délivre un récépissé mentionnant le numéro d’enregistrement et la date de dépôt.
Les délais d’instruction
| Type de projet | Délai d’instruction |
|---|---|
| Maison individuelle et annexes | 2 mois |
| Autres constructions | 3 mois |
| Projet en zone protégée (ABF) | 3 à 6 mois |
| Projet soumis à enquête publique | Jusqu’à 12 mois |
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le premier mois suivant le dépôt. Cette demande interrompt le délai d’instruction, qui reprend à zéro à la réception des documents manquants.
La décision
La mairie notifie sa décision par lettre recommandée :
- Accord : le permis est accordé, éventuellement assorti de prescriptions particulières
- Refus : la mairie motive son refus. Le demandeur peut déposer un recours gracieux ou contentieux
- Silence : à l’expiration du délai d’instruction sans notification, le permis est réputé accordé (permis tacite). Demandez un certificat de non-opposition pour sécuriser votre droit.
Coût du permis de construire
Le dépôt d’un permis de construire en mairie est gratuit. En revanche, des frais annexes sont à prévoir :
| Poste | Coût moyen |
|---|---|
| Honoraires d’architecte (mission permis seule) | 1 500 à 5 000 euros |
| Honoraires d’architecte (mission complète) | 8 à 15 % du montant des travaux |
| Dessinateur / projeteur | 800 à 3 000 euros |
| Étude de sol (G2) | 1 500 à 3 000 euros |
| Étude thermique (RE 2020) | 800 à 2 000 euros |
| Géomètre (bornage, plan topographique) | 500 à 2 000 euros |
| Taxe d’aménagement | Variable (voir ci-dessous) |
La taxe d’aménagement
Tout permis de construire entraîne le paiement de la taxe d’aménagement, calculée sur la surface créée. La base forfaitaire est d’environ 930 euros/m² en province et 1 050 euros/m² en Ile-de-France (valeur 2026), multipliée par les taux communal (1 à 5 %) et départemental (jusqu’à 2,5 %). Pour un abri de jardin ou une extension, cette taxe peut représenter un montant significatif.
Après l’obtention du permis
Affichage et purge des recours
L’affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire pendant toute la durée du chantier. Le panneau doit être visible depuis la voie publique et mentionner les informations réglementaires. Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain.
Déclaration d’ouverture de chantier
Avant de commencer les travaux, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier (formulaire Cerfa n° 13407). Les travaux doivent débuter dans un délai de 3 ans à compter de l’obtention du permis, sous peine de péremption.
Déclaration d’achèvement des travaux
À la fin du chantier, vous déposez une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT, formulaire Cerfa n° 13408). La mairie dispose de 3 mois (5 mois en zone protégée) pour contester la conformité. Passé ce délai, la conformité est acquise.
Que faire en cas de refus ?
En cas de refus du permis de construire, plusieurs recours sont possibles :
- Recours gracieux : adressé au maire dans les 2 mois suivant la notification du refus. Le maire dispose de 2 mois pour répondre.
- Recours contentieux : devant le tribunal administratif dans les 2 mois suivant le refus (ou le rejet du recours gracieux). Délai de jugement : 6 à 18 mois.
- Modification du projet : adapter le projet aux motifs du refus et déposer une nouvelle demande.
Avant tout recours, il est judicieux de rencontrer le service urbanisme de la mairie pour comprendre les motifs du refus et identifier les modifications possibles. Consultez un professionnel si nécessaire pour adapter votre projet à la réglementation applicable.
Conseils pratiques
- Consultez le PLU de votre commune en amont pour vérifier la faisabilité de votre projet
- Prenez rendez-vous avec le service urbanisme de la mairie pour un premier échange informel
- Soignez la qualité du dossier graphique (plans, perspectives) pour faciliter l’instruction
- Anticipez les délais : entre la conception du dossier, l’instruction et la purge des recours, comptez 6 à 12 mois avant de pouvoir démarrer les travaux
- Vérifiez que vos artisans disposent d’une garantie décennale valide avant le début du chantier
Le délai d’instruction légal est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres constructions. Ce délai peut être prolongé en zone protégée (jusqu’à 6 mois). En comptant la préparation du dossier (1 à 3 mois) et la purge du délai de recours des tiers (2 mois), le processus complet dure en moyenne 5 à 8 mois.
Le dépôt du permis de construire en mairie est gratuit. Les frais associés concernent la constitution du dossier : honoraires d’architecte (obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher), études techniques et géomètre. Comptez 2 000 à 8 000 euros pour la constitution du dossier. La taxe d’aménagement est ensuite due sur la surface créée.
L’architecte est obligatoire pour tout projet portant la surface de plancher totale du bâtiment au-delà de 150 m². En dessous de ce seuil, un particulier peut déposer le permis lui-même. Toutefois, le recours à un architecte ou à un dessinateur professionnel est recommandé pour optimiser le projet et maximiser les chances d’obtention du permis.
Si la mairie ne notifie aucune décision dans le délai d’instruction (2 ou 3 mois selon les cas), le permis est considéré comme tacitement accordé. Vous pouvez demander un certificat de non-opposition à la mairie pour attester de l’obtention du permis. Attention : cette règle ne s’applique pas dans certaines zones protégées où le silence de la mairie vaut refus.